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论律师在房地产开发业务中的作用
时间:2013-05-10 [ ] 浏览次数:2302 来源: 视力保护色:

   辅正律师事务所 张英

  【内容摘要】凡集团所有的合同,均应经律师审核并签字确认方可盖章生效,因此律师每天需花费相当经历完成对合同的审核,在审核过程中如遇需与集团相关部门沟通的,立即沟通,以确定合同最终文本。如相关部门需律师提出合同谈判指导性意见,律师还应出具书面的谈判指导性意见,就相关谈判过程中可能涉及到的问题进行归类分析并设定相关条款,以确保公司利益不受损失。坚持双赢或多赢是律师谈判的一个基本原则。谈判中在维护公司利益的前提下始终关注、考虑对方的利益至关重要。要尽量做到公平,而且绝不能出现用条款把对方捆死,而自己置身事外不受约束的合同。由于经常参加高管会议,对集团的发展情况及遇到的问题,困难及解决方案就更清晰,处理问题时就会从集团整体战略高度去考虑,而不会仅仅局限于自己工作的部门,当然效果自然要好得多。在这个服务过程中,一招鲜、吃遍天的景象已不复存在,他要求律师自己首先要认同企业的价值观和文化,其次要研究这个企业所在的行业,并判断这个企业在这个行业中的地位和作用;同时学习这个行业的龙头老大,即所谓“学先进、傍大款”,一个负责任的人和不负责任的人对事情的看法和态度会有很大的区别,因此处理的结果也就不同。

  【关键词】双赢 审核 价值观 文化 制度

  本人于2004年初即为贵州宏立城集团提供驻场法律服务,在服务期间,深感律师在房地产法律服务市场的重要作用。现就律师在该领域的作用及遇到的挑战发表自己的观点和看法,供参考。

  一、草拟、审查合同、文件

  按宏立城集团的制度,凡集团所有的合同,均应经律师审核并签字确认方可盖章生效,因此律师每天需花费相当经历完成对合同的审核,在审核过程中如遇需与集团相关部门沟通的,立即沟通,以确定合同最终文本。如相关部门需律师提出合同谈判指导性意见,律师还应出具书面的谈判指导性意见,就相关谈判过程中可能涉及到的问题进行归类分析并设定相关条款,以确保公司利益不受损失。另外公司的一些重要的对外函件也由律师亲自起草。在草拟、审查文件、合同的过程中,本人深深感受到要想真正做好这项工作,除了法律专业知识以外,律师还应懂得经济领域的许多知识,熟悉相关领域的操作技巧。宏立城集团每天都有不少于10份合同须签订,这些合同涉及工程施工、采购、销售、策划、猎头、对外合同,兼并收购等等五花八门,专业性强且金额都很大。本人在刚开始为宏立城集团服务时,就感觉到一股力量在推着自己、逼着自己去学习,去适应公司的发展需求。由于接触多了,加上规定自己每天都学习相关知识3小时,因此现在已经能较轻松的处理这类工作。

  二、参与谈判

  除了草拟、审查合同、文件外,律师还有一项重要工作,就是参与项目谈判。根据宏立城集团的规定,对一个项目签订合同,需先进行谈判,然后草拟合同文本,最后由相关部门审核合同文本。原则上审核部门不参与谈判,以免审核流于形式,但有时有些重要而暂时需保密的合同又必须由律师参与这类合同往往不走普通的审核程序,而直接由律师根据谈判内容拟定合同报董事长批准。谈判过程往往很痛苦,一份合同往往需几个甚至十几个来回,有时一谈就五六个小时,而且经常有谈崩了,又要想办法让双方重新回到谈判桌上的情况。但不论怎样,坚持双赢或多赢是律师谈判的一个基本原则。谈判中在维护公司利益的前提下始终关注、考虑对方的利益至关重要。谈判双方的地位因实力、资金、经营状况前景不同在谈判中会有不同的表现,有的表现很强势,他开出的条件就是合同条款,不容更改,而有的为急于签订协议,什么条件都答应。但从实际履行效果看,这样的合同往往不理想,容易引起争议。宏立城在这方面也有经验教训,因此多次强调要尽量做到公平,而且绝不能出现用条款把对方捆死,而自己置身事外不受约束的合同。现在这已经形成一种制度,通过这一制度的指引,现在签订的合同能做到大体公平,履行能力也得到了提升,同时宏立城品牌形象也得以提升。

  三、参与公司的经营管理

  经过二年的努力工作,加上宏立城领导的信任,本人被任命为宏立城集团法务总监,作为集团高级管理人员参与公司高层会议。宏立城每周都有高层例会,在会上各部门领导都要发言,因此会前准备显得尤为重要,如果平时对工作要求不高、对情况不熟悉的话,在会上就很容易出洋相,从这一点也迫使自己平时努力工作。另外,由于经常参加高管会议,对集团的发展情况及遇到的问题,困难及解决方案就更清晰,处理问题时就会从集团整体战略高度去考虑,而不会仅仅局限于自己工作的部门,当然效果自然要好得多。宏立城是一个高速发展的公司,在发展中必然会遇到许多新情况、新问题,解决起来也非常的棘手,这时公司就会依靠集体的力量,比如我公司曾经将某一施工区域的土石方发包给一家公司,但由于这家公司自身没有实力,只能东拼西凑地组织散车运输,效力非常低下,远远无法满足我公司的需求,因此要求其退场,但却拒不退场并漫天要价,施工场地有100多辆车,近200名施工人员,由于承包单位没有给驾驶员结账,因此驾驶员也不同意退场,甚至发展到要求我公司直接支付工程款的地步,这时公司就要发挥集体的力量,经过20余天的艰苦谈判,最终将承包单位清理出场,最后承包公司到处上告,但因公司的各项工作(包括签订终止协议、经承包单位同意将款项直接支付给具体施工人和驾驶员)准备充分,得到了政府的理解。律师的职业习惯决定了律师通常在遇到困难时不善于发挥团队的作用,这一点本人在 宏立城公司服务初期有明显反映,但要想在大型公司很好的完成工作,就必须转变观念。

  当然,除了上述列举的主要事项外,律师还参与了大量的其他工作,比如解决业主投诉,与新闻媒体交涉,处理涉诉事宜参与兼并收购。对员工提出处理意见等。

  随着经济的发展,浅层的法律服务显然已不能适应较大规律公司的发展需求,它们对律师提出了更高的要求,即不但要懂法律,还要懂经营,要懂得所属行业的发展规律。在这个服务过程中,一招鲜、吃遍天的景象已不复存在,他要求律师自己首先要认同企业的价值观和文化,其次要研究这个企业所在的行业,并判断这个企业在这个行业中的地位和作用;同时学习这个行业的龙头老大,即所谓“学先进、傍大款”,比如学万科、万通。学习方式的主要是阅读王石、冯仑等写的著作,通过阅读这类书籍,基本了解了房地产行业的发展方向和经营模式,指导了走专业化道路的重要性。(万科原来就是搞多元化,后来觉得还是专业化好,就搞专业化、又以最初的只做房地产的大专业化到只做住宅的专业化,到现在的精细化、产业化、规模化)等等,表面上看读这些书好像和律师没有关系,实际上如果一个律师连这个行业都不了解,那谈何与企业融合,谈何提供更好的法律服务。

  虽然这几年在宏立城的经历使自己的事业更加宽阔,解决问题的能力得以提升,但企业的飞速发展又对自己提出了更高的要求。企业不仅需要律师精通法律,更需要律师能解决问题,在法律允许的范围内最大限度地维护自身的合法权益,优势会感觉到疲惫,有时又感到快乐,总体感觉就是要不断学习、不断要求自己才能满足企业的需求。

  在宏立城,责任这个词经常会浮现在眼前,一个负责任的人和不负责任的人对事情的看法和态度会有很大的区别,因此处理的结果也就不同。本人也就不断地提醒自己工作一定要认真、负责,这样才能对得起客户,也才能树立自己的品牌。

  作为省内目前为数不多的以驻场方式提供法律服务的律师,由于没有现成的经验,也没有类似有成功经验的成功律师予以指导,一切都是在自己摸爬滚打中总结摸索出来的。希望有一天能将这些经验上升为理论。

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